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Mietrecht: Ausgezogenem Mieter muss keine Frist zur Reparatur gesetzt werden 

 

Werden in einer Mietwohnung Sachen beschädigt, die zur Wohnung gehören, so kann der Vermieter direkt Schadenersatz fordern, wenn der Mieter nicht mehr in den vier Wänden wohnt. Der Mieter könne keine Frist verlangen, die ihm Gelegenheit gäbe, den Schaden selbst zu beheben. (Hier ging es insbesondere um Schimmel, weil der Mieter nicht ausreichend gelüftet und geheizt hatte sowie um verkalkte Armaturen und zerkratzte Heizkörper.) Ist der Mieter ausgezogen, so kann sofort Schadenersatz gefordert werden. (Anders als bei Schönheitsreparaturen, die beim Auszug nicht oder nicht ordentlich gemacht worden sind. Dafür müsste ein Vermieter zunächst Nachbesserung verlangen und eine Frist setzen, bevor er Ersatz durchsetzen kann.) (BGH, VIII ZR 157/17)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büse

 

Eigentumswohnung: Neue Balkone müssen auch von denen bezahlt werden, die gar keinen haben...

 

Müssen in einer
Wohnungseigentumsanlage die Balkone erneuert werden, so haben sich daran auch
diejenigen Eigentümer zu beteiligen, die nicht über einen Balkon verfügen.
Begründung: Konstruktive Bestandteile, also solche Anteile eines Gebäudes, die
für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, seien
"zwingendes Gemeinschaftseigentum". Da eine Sanierung der Balkone
beschlossen worden war, sei zwingend auch Gemeinschaftseigentum betroffen.
Deshalb müssten die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums von
allen Wohnungseigentümern anteilig getragen werden, weil - was möglich gewesen
wäre - "eine abweichende Regelung" von den Wohnungseigentümern nicht
getroffen worden sei.

(AG Köln, 215 C 133/14)

Eigentumswohnung: Beim Kauf gilt nicht zwingend die 10-Prozent-Marke

 

Ist eine Eigentumswohnung
kleiner als vom Verkäufer angegeben, so kann der Käufer eine Kaufpreisminderung
geltend machen. Dazu ist es aus Sicht des Saarländischen Oberlandesgerichts
nicht immer nötig, eine vertragliche Kaufvereinbarung über die Wohnfläche vorlegen
zu können. Es reiche aus, wenn der Käufer „ein besonderes Interesse an der
Wohnungsgröße gezeigt hat". Die bei Mietwohnungen im Grundsatz geltende, für
eine Minderung maßgebliche Mindestabweichung in Höhe von zehn Prozent muss für
den Verkauf einer Eigentumswohnung nicht maßgebend sein. Das jedenfalls dann
nicht, wenn der Käufer deutlich gemacht hatte, dass ihm die Wohnungsgröße
„wichtig" gewesen ist (hier unter anderem durch das Anfordern der
Wohnflächenberechnung nachgewiesen). Auch wenn die tatsächliche Größe von der
im Mietvertrag angegebenen lediglich um etwas mehr als 9 Prozent
abweicht, sei eine nachträgliche Preisminderung gerechtfertigt. (Saarländisches
OLG, 8 U 450/10)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büse

Eigenbedarf: "Uneinsichtiger" Mieter muss sogar nachträgliche Mieterhöhung akzeptieren

 

Streiten sich Vermieter und
Mieter wegen einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter, was sich über
Jahre hinzieht, so kann der Vermieter - obsiegt der schließlich im
gerichtlichen Verfahren - für die Zeit vom Kündigungszeitpunkt bis zum
endgültigen Auszug aus der Wohnung die Miete in der Höhe nachberechnen, die für
ihn inzwischen auf dem freien Mietmarkt erzielbar gewesen wäre. Dies unabhängig
davon, dass er selbst in die Wohnung erziehen wollte und schließlich auch
eingezogen ist. (Zu berücksichtigen hat er jedoch dabei, dass gegebenenfalls
die "Mietpreisbremse" zu beachten ist, die bei einer Neuvermietung
nur eine moderate Mieterhöhung zulässt.) (BGH, VIII ZR 17/16)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büse

Eigentumswohnung: Änderung des "laufenden" Umlageschlüssels nur bei "besonderen Umständen"

 

Der Bundesgerichtshof hat
entschieden, dass auch ein in der Teilungserklärung vereinbarter
Umlageschlüssel durch Beschluss geändert werden kann. Allerdings darf das nicht
rückwirkend geschehen, da die Eigentümer darauf vertrauen dürfen, dass die bis
zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin
geltenden Schlüssel umgelegt werden. Lediglich „besondere Umstände" könnten zur
Folge haben, dass davon abgewichen wird (zum Beispiel, wenn der bisherige
Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktisch ist oder zu „grob
unbilligen Ergebnissen" führt). Darüber hinaus müsse die Änderung des
Umlageschlüssels für die Eigentümer transparent sein. Es reiche nicht, den
geänderten Schlüssel einfach auf die Jahresabrechnung anzuwenden und dann die
Eigentümer abstimmen zu lassen. (BGH, V ZR 202/09)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büse

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